オリジナル不動産ニュース

Q,相続した共有名義の不動産の売却について

共有名義の不動産は、共有者単独の判断で不動産を売却できませんが、「自分の共有持分」だけであれば独断で売却できます。持分の売却の際、他の共有者による同意は不要ですし、通知する必要もありません。ただし、あくまでも買う人がいれば自由に売却できるという話なので、一般的には共有者の同意を得る努力や、共有者に買い取ってもらうなどの手順を踏んだ方がよいでしょう。

Q,他人の土地を売却してもいいんですか？

本来、不動産は売却する時点で売主の名義になっていないといけませんが、実は民法では他人の不動産の売却ができるという他人物売買を認めています。他人物を売買したら、売主は、権利を取得して買主に移転する義務があり、義務を果たせない場合は、売主は契約不適合責任を負うことになります。但し、売主が宅建業者の場合は、条件が揃わない他人物売買はできません。

Q. 元夫が「1000万円」の住宅ローンを残して自己破産。連帯保証人の私は支払い義務がありますか？

結論で言いますと、支払い義務は免れません。相談者様とローン会社で連帯保証に同意した契約を結んでいるからです。但し、元夫に求償することができますし、ローンを組んでいる家には抵当権などが設定されています。そのため、家が競売あるいは任意売却されてローン残額が減少するのが通常の流れになります。

Q,以前に私の父親が所有していた不動産の履歴は、法務局で閲覧する事ができますか？

A,もちろん出来ます。住所ではなく地番で検索する必要がありますのでブルーマップという法務局においてある地図で地番を確認して、登記簿の交付申請をします。但し、第三者が申請書及び添付書類の閲覧まで請求をする場合には「正当な事由があること」が必要となり、当事者の陳述書が必要になります。

Q,不動産売却のために立退料を要求する必要があります。立退料って相場はあるのでしょうか？

A,基本的に立退料というものはケースバイケースなので相場というものがあるわけではありません。老朽化が激しく危険を感じるたてものであれば、次の賃貸借契約にかかる費用、引っ越し代＋α程度で交渉を始めることになります。

Q,所有している土地を登記しないまま放置しています。登記しないとどうなるでしょうか？

A,不動産の権利を主張する権利部も表題部と同様に2024年4月から登記の義務化になりました。登記を怠ると10万円以下の過料が発生する可能性があります。どのみち不動産登記を完了させないと、本当に自分が所有している土地でも、第三者に所有権を主張することができません。早めに対処しましょう。

Q. おじいちゃんから相続した土地を親が登記をしないまま亡くなりました。登記はどうするの？

A.登記しないままの土地で、複数回の相続が発生した場合は、原則として相続が発生した順番で登記が必要になります。祖父から親へ、親から自分の場合は、２回分の登録免許税が必要になるということです。ただし。2025年（令和７年）３月３１日までは最初の１回分（一次相続）は免除される措置がいま設けられています。

Q.不動産会社に査定を依頼したら価格がバラバラです。高い提示価格の方がよいのでしょうか？

A.査定価格は「売れる価格」でないと意味がありません。買主という相手がいるからです。市場の価値を無視したような価格で売り出しを開始してしまうと、結局のところ時間ばかりを浪費して、売主としてなにも得することのない結果になってしまいます。理由のない法外な高い価格に惑わされないように注意しましょう。

Q,私の家の近くに雑草が伸び放題のほったらかしの迷惑な土地があります。なんとかなりませんか？

A、管理ができていない土地をなくすために、所有者が不明な土地は、裁判所に申し立てることによって、裁判所が管理人を専任して、ゴミの撤去や伸び放題の雑草の手入れなどをしてもらえることになります。管理人は、事案に応じて弁護士や司法書士、土地家屋調査士などが選任されることが想定されます。

Q.最近よく聞くリースバックに興味がありますが、なにか注意した方がよいことはありますか？

A,リースバックは利用する人の状況によってはメリットもありますが、デメリットも多いので注意してください。注意点のひとつにリースバックを利用する人は賃借人としての立場になるということがあります。賃貸借契約が終わったり、所有者が変わったりすることで退去や条件変更の可能性がでてくることにご注意ください。