はじめに
不動産の相続は、誰にとっても一生にそう何度も経験するものではありません。特に相続人が複数いる場合、実家や土地が「誰のものになるのか」「売却できるのか」「代金をどう分けるのか」といった問題が複雑に絡み合い、手続きが進まないケースが少なくありません。
私が不動産業を営む中でも、「兄弟姉妹が納得してくれず売却が進まない」「遠方に相続人がいて話がまとまらない」といったご相談を数多くいただきます。この記事では、相続人が複数いる場合の不動産売却について、基本知識から実際の流れ、トラブル事例と回避策まで、詳しく解説いたします。
1. 相続不動産は「共有名義」になるのが原則
相続が発生すると、不動産は相続人全員の共有財産になります。例えば、父が亡くなり、母と子ども2人が相続人になった場合、実家は3人の共有名義となります。
共有名義の特徴
- 相続人全員が持分を持つ
- 不動産を売却する場合、相続人全員の同意が必要
- 持分の割合は法定相続分または遺産分割協議の内容で決まる
つまり、誰か1人が「売りたい」と思っても、他の相続人が反対すれば売却はできません。この「全員一致」が大きなハードルとなるのです。
2. 相続登記の義務化（2024年4月施行）
これまで相続登記は任意でしたが、2024年4月からは義務化され、相続発生から3年以内に登記をしなければなりません。違反すると過料（罰金）が科される可能性があります。
登記をしないとどうなる？
- 不動産の所有者が誰か分からない状態になる
- 売却や担保設定ができない
- 相続人が増え、さらに複雑化する
売却を検討するなら、まず相続登記を済ませることが大前提です。
3. 相続不動産売却の流れ（複数相続人の場合）
ステップ① 相続人を確定する
戸籍をさかのぼり、誰が相続人なのかを調べます。意外と「疎遠だった兄弟姉妹が相続人だった」というケースも少なくありません。
ステップ② 相続登記をする
司法書士に依頼し、相続人全員の名義に変更します。
ステップ③ 遺産分割協議を行う
- 売却に同意するか
- 誰が代表して手続きを進めるか
- 代金をどう分けるか
これを協議書にまとめ、全員が署名・押印します。
ステップ④ 不動産会社に売却依頼
専任媒介契約などを締結し、販売活動を開始します。
ステップ⑤ 売買契約・代金分配
買主が見つかれば契約を締結し、決済時に代金を相続人で分配します。
4. よくあるトラブル事例
① 相続人の誰かが反対する
「思い出があるから売りたくない」「価格に納得できない」など。
② 相続人が遠方に住んでいる
いわき市の物件でも、東京や大阪に住んでいる相続人が同意書に署名する必要があります。時間と労力がかかることも。
③ 相続人が所在不明
長年音信不通の兄弟姉妹がいる場合、家庭裁判所で「不在者財産管理人」を選任しなければならないことも。
④ 感情的な対立
「親の介護をしたのは自分だから多く取りたい」など、感情面でもめるケースは非常に多いです。
5. トラブルを回避するためのポイント
- 早めに専門家を交える（司法書士・弁護士・不動産会社）
- 遺産分割協議書を公正証書にしておく
- 代理人を立てる（委任状で対応可能）
- 感情ではなく客観的な市場価格で判断する
千信不動産でも、相続人が複数いるケースでは、まず相続登記・協議内容の整理からサポートしています。
6. 売却代金の分け方
持分割合に応じて分ける
法定相続分に基づき、売却代金を按分します。
一旦代表者が受け取り、その後清算
実務上は代表相続人の口座に代金を振り込み、そこから分配することが多いです。
税金の注意点
相続税・譲渡所得税が発生する可能性があります。特に売却益が出た場合は譲渡所得税が課されますので、税理士に相談すると安心です。
7. いわき市での実例と注意点
- 空き家を放置して売れにくくなったケース
築30年以上の家を数年放置し、残置物もそのままで売却が難航。処分費用に40万円以上かかった事例もあります。 - 遠方の相続人が同意せず販売が進まなかったケース
首都圏在住の兄弟姉妹が「売りたくない」と主張し、最終的に家庭裁判所で調停になったケースも。 - 地域特有の事情
いわき市では住宅街ごとに相場が大きく違います。例えば、泉・郷ケ丘・中央台などは人気があり比較的売却しやすいですが、郊外エリアでは時間がかかることも。
8. まとめ
相続人が複数いる場合の不動産売却は、
- 全員の同意が必要
- 相続登記が必須
- 遺産分割協議の内容を明確にすることが重要
という点を押さえておく必要があります。
千信不動産では、いわき市での豊富な実績をもとに、
- 遠方相続人とのやり取り
- 残置物処分や解体の手配
- 適正価格での販売活動
までトータルでサポートしています。
「相続人が複数いて、どう進めればいいか分からない」
「実家を売りたいけれど兄弟が反対している」
そんなときは、どうぞお気軽にご相談ください。
地域密着の不動産会社として、皆さまの大切な財産を丁寧に取り扱い、円満な売却のお手伝いをいたします。
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