はじめに
不動産を売ると決めたとき、まず気になるのは「自分の家や土地はいくらで売れるのか？」という点です。
不動産の売却は人生で何度も経験することではありません。多くの方にとって初めての出来事であり、不安や疑問が尽きないのも当然です。
特に最初の関門となる「査定」。
インターネットで申し込むとすぐに査定額が出てくるサイトも増えましたが、その額を信じていいのかどうか悩む方も多いのではないでしょうか。
実は、不動産査定には方法や考え方の違いがあり、会社によって金額に差が出るのは自然なことです。
ただし、その仕組みや注意点を知らずに動き出すと、「高く出しても売れ残り」「安く売り出して損をする」といったトラブルにつながることも…。
この記事では、いわき市で不動産査定を検討している方が必ず押さえておきたい5つのポイントを、地域密着で売却をお手伝いしてきた千信不動産の視点から解説します。
最後まで読めば、査定額の見方がわかり、売却成功に向けた具体的な一歩が踏み出せるはずです。
1. 不動産査定には「机上査定」と「訪問査定」がある
机上査定（簡易査定）とは
インターネットや電話で物件情報を伝えると、過去の成約事例や公示地価などのデータをもとに算出する方法です。
- 住所
- 土地面積や建物面積
- 築年数
- 間取り
といった基本情報から、概算価格を出すことができます。
👉 メリットは「早い」「気軽」「無料で複数社比較しやすい」。
一方で、室内の状態やリフォーム履歴、周辺環境などが反映されないため、実際の売却価格とズレやすいのがデメリットです。
訪問査定（詳細査定）とは
営業担当者が現地に訪問し、建物の傷み具合・日当たり・周辺の生活環境などを細かくチェックしたうえで査定します。
実際に売れる価格に近い金額がわかるため、売却を本格的に検討している方には必須です。
👉 メリットは「精度が高い」「売却戦略もあわせて相談できる」。
ただし時間はかかるため、「すぐ売るわけではないけど相場を知りたい」という段階なら机上査定でも十分です。
2. 査定額が会社ごとに違う理由
「A社は2,000万円、B社は2,300万円、C社は1,800万円」──同じ家なのに査定額がバラバラ。
これは決して珍しいことではありません。理由は大きく3つあります。
(1) データの活用範囲が違う
- 過去の成約事例をどこまで収集しているか
- 国土交通省の取引事例、レインズ、ポータルサイトの売出事例など、参照するデータの幅
- 直近の価格変動や市況トレンドをどの程度反映するか
会社ごとに参照データや計算手法が異なるため、当然価格にも差が出ます。
(2) 売却方針の違い
不動産会社には「高めに出してじっくり売る」か「相場に合わせて早期に売る」かという営業スタンスの違いがあります。
- 高めに設定 → 成約まで時間がかかる
- 適正相場に設定 → 早期成約が見込める
どちらを重視するかで査定額は変わります。
(3) 専任契約を取りたい思惑
中には「売主さんに選んでもらうために、他社より高めに査定額を出す」ケースもあります。
実際にはその額で売れる可能性が低く、長期化して値下げを余儀なくされるリスクがあるのです。
👉 査定額は「高い＝良い会社」とは限りません。根拠を示してくれるかどうかが重要です。
3. 高すぎる査定額には要注意！
売主としては「少しでも高く売りたい」と考えるのが自然です。
しかし、相場を無視した高額査定には落とし穴があります。
高額査定のリスク
- 売り出しても問い合わせが来ない
- 数か月経っても内覧が入らない
- 結局大幅に値下げして売却
- 長期間売れ残ることで「売れない物件」という印象がついてしまう
いわき市内でも、最初に強気で出して半年以上売れ残り、最終的に相場より安く売ることになった例は少なくありません。
👉 成功のカギは「最初から根拠ある適正価格で出す」こと。
適正価格＝早期売却＋結果的に高値成約につながる近道です。
4. 査定前に準備しておきたいこと
正確な査定額を出すためには、売主自身の準備も大切です。
(1) 必要書類の整理
- 登記簿謄本（権利証）
- 固定資産税の納税通知書
- 建築確認済証や検査済証
- リフォームや修繕の記録（保証書・領収書）
(2) 室内の整理整頓
第一印象は想像以上に査定額に影響します。
- 荷物を片付けて広さを感じさせる
- 水回り（キッチン・浴室・トイレ）を清潔に保つ
- 庭木や外構を整える
(3) 修繕履歴の明示
「〇年に屋根を補修した」「外壁塗装をした」などの情報は、建物の価値を高める材料になります。
👉 査定前のちょっとした準備で、数十万円単位の差がつくこともあります。
5. いわき市の相場事情と地域ごとの特徴
いわき市は広く、エリアによって需要が大きく異なります。
- 平地区 … 駅近や利便性重視の層に人気
- 郷ケ丘・中央台 … 教育施設や商業施設が揃い、子育て世代に支持
- 内郷 … 落ち着いた住宅街でシニア層からの需要が安定
- 小名浜 … 再開発エリアとして将来性あり
- 好間 … 自然環境や広い土地を求める層に合う
地域特性を知らない会社に査定を依頼すると、適正価格を外す可能性があります。
👉 千信不動産は地元密着のため、エリアごとの実際の成約事例を把握し、「売れる価格」を提示できます。
6. 査定後の流れを理解しておこう
査定を受けたら、その後の流れをイメージしておくと安心です。
- 査定額の提示 → 複数社を比較
- 媒介契約の締結 → 専任・一般の違いを理解
- 販売活動開始 → ネット掲載・現地看板・既存顧客への紹介
- 内覧対応 → 印象を左右する大事な場面
- 売買契約の締結 → 重要事項説明・手付金受領
- 引渡し・決済 → 司法書士立ち会いで所有権移転
👉 査定はあくまで「スタートライン」。その後の販売戦略や担当者との相性も重視しましょう。
7. 不動産会社を選ぶときのポイント
査定を複数社に依頼することは大切ですが、選ぶ基準は金額だけではありません。
- 査定の根拠を具体的に説明してくれるか
- 売却実績や地域の相場に精通しているか
- 広告戦略（ポータルサイト、SNS、地域チラシ）を持っているか
- 売主の事情に寄り添ってくれるか
「どの会社なら信頼して任せられるか」を見極めるのが、売却成功の秘訣です。
8. 千信不動産が選ばれる理由
千信不動産は、いわき市に根ざした不動産会社として次のような強みを持っています。
- 地域データを活用した根拠ある査定
- 空き家・相続・住み替えなど複雑な事情への対応力
- 売却活動における写真加工・広告戦略の強化
- 小回りの利く柔軟な対応（遠方売主のオンライン相談など）
「売れる価格」を知ることはもちろん、「売れる方法」を一緒に考えるパートナーとして、安心してご相談いただけます。
まとめ
- 査定には「机上」と「訪問」がある
- 会社ごとに査定額が違うのはデータや方針の違い
- 高すぎる査定は売れ残りリスク大
- 書類や整理整頓などの準備で査定額アップも可能
- いわき市はエリア特性が強く、地域密着の会社に相談するのが安心
「家を売ろうかな」と思ったら、まずは正しい査定から。
千信不動産では、無料査定を随時受付中です。
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