〜いわき市の不動産市場から見る現実と改善のヒント〜
■ はじめに
「売却を始めたのに、なかなか問い合わせが来ない」「見学はあるのに決まらない」
そんな“売れ残り”の悩みを抱える売主さんが、いわき市でも増えています。
不動産が売れ残る理由は、単に「価格が高いから」だけではありません。
実は、第一印象の悪さ・写真の見せ方・内覧対応・市場とのタイミングなど、いくつかの要因が重なっているケースが多いのです。
この記事では、地域の実情を踏まえながら「なぜ売れ残るのか」「どうすれば改善できるのか」を、具体的に解説します。
■ 売れ残り物件とは？今、いわき市で増えている背景
「売れ残り物件」とは、売り出してから3か月〜半年以上たっても成約に至らない物件を指します。
近年、いわき市でも新築・中古ともに売却期間が長期化するケースが目立っています。
主な背景は次の3つです。
- 中古住宅の流通量が増えた（空き家・相続物件の売却が増加）
- 買主が慎重になっている（金利上昇や生活コストの上昇）
- ネット掲載が主流となり、比較検討が容易になった
つまり今は、“選ばれる物件”と“スルーされる物件”がはっきり分かれる時代。
昔のように「出せば売れる」状況ではありません。
■ よくある「売れ残り」の3大原因
① 価格設定が相場より高い
最も多い原因が「高すぎる売出価格」です。
査定時に他社より高い金額を提示されると嬉しいものですが、そのまま信じて設定してしまうと、最初の2週間で買主の興味が薄れてしまうことがあります。
初期段階での価格設定は、非常に重要です。
売出開始から2〜3週間が“最も注目される期間”であり、ここを逃すと「長期掲載＝売れ残り」と見られやすくなります。
② 写真・印象が悪い（第一印象の問題）
インターネット上では「写真が第一の営業マン」です。
暗い・傾いている・生活感が強すぎる写真は、物件の魅力を大きく損ないます。
とくに最近の買主は、スマホで一瞬の印象で判断します。
「明るく・広く・清潔に」見せる工夫をするだけで、閲覧数が2〜3倍に増えることも珍しくありません。
③ 内覧対応や売主側の準備不足
いくら価格や写真を整えても、実際の内覧で印象が悪いと決まりません。
たとえば——
- 室内が暗く、窓を開けていない
- 荷物が多く、通路が狭い
- ペットや生活臭が残っている
など、ちょっとしたことで「他の家にしようかな」と感じてしまうのです。
買主は“暮らしを想像できる空間”を求めています。
内覧時は「人が住める状態」より「人が住みたいと思える状態」を意識することが大切です。
■ 価格を見直す前にできる「印象アップ」対策
価格を下げる前に、まずは**“印象を変える努力”**を。
次の3つを意識するだけで、反響が大きく変わります。
◎ 玄関・水回り・照明を整える
第一印象の玄関と、水回り（キッチン・浴室・トイレ）は最重要ポイントです。
特に水回りの清潔感は、価格よりも心に残る要素。
古い設備でも、磨き上げるだけで“手入れが行き届いた家”という印象に変わります。
◎ 写真は“明るさ”と“奥行き感”がカギ
逆光や蛍光灯の青白い光はNG。
昼間にカーテンを開け、自然光を取り入れて撮影すると、温かみが出ます。
家具や小物の位置を工夫して「空間の広がり」を演出すると、実際よりも印象がアップします。
◎ 匂いと温度にも気を配る
意外と多いのが「空気感」の悪さ。
内覧前は換気を行い、季節に応じてエアコンや暖房を入れると快適に感じられます。
“売るために居心地を整える”という発想が大切です。
■ 内覧時に伝わる“暮らしの魅力”を演出するコツ
内覧は、買主が「ここでの暮らしを想像する時間」です。
単に案内するだけでなく、“暮らしのイメージ”を伝えることで印象が変わります。
たとえば…
- 窓から見える桜や庭の木を「春になると花がきれいなんですよ」と伝える
- 家事動線の良さを「キッチンから洗面までが一直線なんです」と説明する
- 近隣の生活施設を具体的に紹介する（スーパー・病院・学校など）
物件そのものより、「ここで暮らすイメージ」が伝わると、決断が早くなります。
■ 「売れ残り＝ダメ物件」ではない
売れ残っている＝価値がない、というわけではありません。
多くの場合、“タイミングのずれ”や“伝え方の不足”が原因です。
同じ家でも、
- 季節を変えて撮り直しただけで反響が出た
- 価格を5％調整しただけで申込が入った
- 写真と説明文を差し替えただけで問合せが増えた
といった事例は数多くあります。
つまり、「売れない家」ではなく「伝わっていない家」。
ほんの少しの工夫で印象が変わります。
■ 千信不動産が大切にしている「売れる家づくり」の考え方
地域密着の不動産会社では、物件の特徴だけでなく**“地域とのつながり”**も大切にしています。
いわき市の気候・日当たり・周辺道路の交通量など、地域ならではの情報を踏まえたアドバイスが可能です。
また、売主さんの想いを丁寧にヒアリングし、
「どんな方に住んでほしいか」「どんな魅力を残したいか」
という気持ちまで反映させることで、**“ご縁のある買主”**を見つけるお手伝いをしています。
■ まとめ：焦らず“ご縁を整える”ことがいちばんの近道
不動産の売却は、「スピード勝負」ではなく「ご縁を整える時間」です。
焦って値下げするよりも、
・見せ方を整える
・タイミングを見直す
・伝え方を工夫する
この3つを意識することで、結果的に早く・納得のいく成約につながります。
売れ残りを恐れる必要はありません。
大切なのは「どう見せ、どう伝えるか」。
一つひとつの工夫が、次のご縁を引き寄せます。
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