なんでこの価格になるの？不動産査定の“根拠”が見える資料のつくり方

まず査定対象の物件について、以下の情報を整理します：

• 所在地（登記簿の地番と現住所）

• 土地面積・地目・接道状況

• 建物の構造・築年数・延床面積

• 接道方位やインフラ（上下水道・ガスなど）

• 現況（空家・居住中・賃貸中など）

これらの情報は登記簿謄本や公図、建物図面、固定資産税通知書などから取得します。

土地の評価には以下のような公的価格指標が使われます。

■ 地価公示価格（国交省）

• 毎年3月に発表される、国が選定した標準地の価格

• いわき市内でも地点が限られている

• 一般の土地と位置・利用状況が異なることもある

■ 都道府県地価調査（基準地価）

• 各都道府県が発表（9月頃）

• 地価公示と同様だが、評価基準は若干異なる

■ 相続税路線価（国税庁）

• 国税庁が毎年7月に発表

• 通常は公示価格の約80％程度

• 実際の道路ごとの価格が出ているので詳細分析がしやすい

• 路線価図検索で閲覧可能

■ 固定資産税評価額（市町村）

• 固定資産税課税の基準となる価格

• 実勢価格の7割前後といわれる

• 「評価証明書」などで確認

これらの指標を参照し、該当地と比準することで土地の単価を導き出し、
土地面積×単価＝土地価格として算出します。

建物の価格は以下のように算出されるのが一般的です。

■ 再調達原価方式

• 同等の建物を新築した場合の原価をベースに

• 減価償却（経年劣化）を考慮して現在価値を算出

例：木造住宅（延床100㎡・新築価格1,500万円）
→ 築20年 × 償却率80%＝残存価値300万円

なお、リフォーム履歴や劣化状況により調整を加えることもあります。

同じエリア内、類似条件（面積・築年数・用途地域など）の成約事例を調査します。

• 国土交通省の土地総合情報システム

• レインズ（不動産業者向け）

• 自社実績・他社のチラシ等

成約価格をもとに、対象物件との違い（敷地形状・道路付けなど）を調整し、類似取引との比較から価格を導出します。

最後に以下のような個別要因を加味します。

• 現在の市場の動向（売れ行き・在庫）

• 土地形状・接道条件の良し悪し

• 近隣施設（学校・スーパー・病院など）

• 建物の状態・リフォーム歴

• 境界未確定・再建築不可・心理的瑕疵などの制限事項

すべての情報と分析をもとに、「査定書」としてまとめます。
構成は以下のような形式が一般的です。

• 物件概要（所在地・構造・面積など）

• 土地・建物の評価根拠

• 比較事例の要約

• 総合評価による査定価格の提示

• 売却時の想定期間・販売方法の提案

• 参考資料（地価公示、路線価図、公図などの添付）