不動産査定のすべて：金額の根拠・差が出る理由・売却成功のための正しい活用法

【はじめに】「不動産査定」とはなにか？

不動産を売ろうと考えたとき、まず気になるのは「いくらで売れるのか？」という点ですよね。
この疑問に答えてくれるのが「不動産査定」です。

しかし、いざ査定を取ってみると……

• 「A社は2,300万円、B社は2,600万円…なんでこんなに差があるの？」
• 「机上査定と訪問査定って何が違うの？」
• 「査定額ってそのまま売れる金額なの？」

そんな疑問を持ったことはありませんか？

この記事では、不動産査定の仕組みや金額の根拠、査定の活用方法、注意点まで、わかりやすく・解説します。

不動産査定には2種類ある：机上査定と訪問査定

不動産査定には、主に以下の2つの方法があります。

■ 1. 机上査定（簡易査定）

物件の住所・土地面積・築年数などの基本情報をもとに、周辺の取引事例や公示地価、路線価などを参照して、概算価格を出す方法です。

• メリット：早い（数時間～1日で結果が出る）、自宅に来られない

• デメリット：建物の状態や細かな立地条件は加味されないため、精度が低い

■ 2. 訪問査定（実査定）

実際に不動産会社の担当者が現地を訪問し、建物の劣化具合や日当たり、接道状況、境界線、周辺環境まで含めて評価します。

• メリット：正確な査定額が出る、買主側の目線も反映されやすい

• デメリット：日程調整が必要、査定に数日かかる場合がある

 

査定額の根拠とは？プロが見る評価ポイント

査定額は、どんな要素から導き出されているのでしょうか？
以下のような複合的な要素が査定の「根拠」となります。

1. 立地（エリア・最寄り駅・学区）

• 駅からの距離

• 商業施設・病院・学校の近さ

• 治安や住環境の良し悪し

2. 土地・建物の面積と形状

• 土地の「整形地」「角地」かどうか

• 高低差や接道状況（幅員や方位）

3. 建物の築年数・構造・管理状況

• 木造より鉄骨造、築浅ほど高評価

• リフォーム歴やメンテナンス状態も大切

4. 周辺の売出事例や成約事例

• 同じ地域・規模の物件がいくらで売れているか？

• 成約事例は査定額の“実勢価格”に近い

5. 市場動向（需給バランス・金利動向）

• エリアの人気動向や景気

• 売り物件の数が少ないと価格は上がる傾向

 

 

なぜ不動産会社によって査定額が違うのか？

複数の会社に査定を依頼すると、数十万〜数百万円の違いが出ることも。
この理由は主に以下のような背景によります。

■ ①「媒介契約」を取りたいから高めに出す

会社によっては、売却を依頼してもらうために、わざと高い査定額を提示することもあります。

■ ②査定基準やシステムが異なる

• AIによる自動査定

• 独自の過去データベースの有無

• 地元密着 vs 全国展開 など会社ごとの違い

■ ③営業戦略の違い

• 売却のスピード重視か？

• 価格重視で時間をかける方針か？

査定額が高いからといって、その金額で売れるとは限りません。
大切なのは「根拠のある妥当な金額かどうか」を見極めることです。

 

査定額と実際の売却価格は違う？その理由と落とし穴

「2,800万円の査定だったのに、実際は2,500万円でしか売れなかった…」
このようなことは珍しくありません。

■ 査定額＝売れる金額ではない

査定はあくまでも目安です。
実際の取引は「買いたい人がいくら出せるか」で決まります。

■ 売主の希望価格と市場のズレ

気持ち的に「高く売りたい」のは当然ですが、市場価格とあまりに乖離していると買主が現れません。

■ 売り出し時の価格戦略が重要

• 最初から強気の価格設定でスタート？

• 最初は相場に合わせ、反応を見て調整？

信頼できる不動産会社と価格戦略を一緒に考えることが成功の鍵になります。

 

高額査定にだまされないためのポイント

✅ 査定額の根拠を必ず確認

「なぜこの金額になるのか」を説明できない業者は要注意です。

✅ 「相場」から大きく外れていないかをチェック

不動産ポータルサイトや国土交通省の「不動産取引価格情報検索」などで、自分でも相場を調べておきましょう。

✅ 3社以上に査定を依頼して比較

1社だけでは見えない部分が多くあります。複数社を比較することで「平均的な相場感」が掴めます。

✅ 地元密着型の会社も検討

地域の特徴をよく理解している会社の方が、より現実的な価格設定ができるケースが多いです。

 

査定書の見方と活用法

不動産会社から渡される「査定書」。
読み慣れていないと難しく感じますが、ポイントを押さえれば怖くありません。

見るべきポイント

• 査定額の上下幅（最小〜最大）

• 評価理由や根拠の記載内容

• 売却時の注意点や想定販売期間

• どのタイミングで価格変更を検討すべきか

不動産会社との面談では、わからない点はその場で質問してクリアにしておきましょう。

 

査定を上手に活用して、納得できる売却へ

査定は「売却のスタート地点」

価格を知ることで、今すぐ売るか・将来の参考にするか、選択肢が広がります。

売却成功の鍵は「正しい査定」と「信頼できるパートナー」

査定額だけで業者を決めるのではなく、
✔ 地元をよく知っているか
✔ 売却実績はあるか
✔ 誠実に対応してくれるか

こうした視点でパートナーを選びましょう。

 

【まとめ】迷ったら、千信不動産にご相談ください！

不動産の査定は、ただの数字ではありません。
**これからの人生を左右する「大切な判断材料」**です。

査定額には根拠があり、会社によっても考え方が異なります。
だからこそ、「高い」「安い」に惑わされず、納得できる形で売却することが大切です。

千信不動産では初めての不動産売却でも、わかりやすく・丁寧にサポートいたします。
お気軽にご相談くださいね😊